作者：郑娜 责编：张歆晨
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一直以来，存量商业地产都面临着土地使用权的“年限焦虑”。如今这一情况，正伴随着各地出台的工商业土地续期政策而解决。
今年以来，广州、上海相继明确，按规定补缴一部分地价即可完成续期。多位受访业内人士提到，随着各地陆续明确清晰的工商业用地续期制度，将原来相对模糊的土地到期风险，逐步转化为市场主体可预期的成本，也使得此类资产得以实现价值重估，有利于实现存量资产盘活。
即便对于持有散售商办类公寓的小业主而言，随着续期规则的明确，未来资产的“不确定性折价”也会减少，对优质区位商业公寓的二手流动性亦是积极因素。
在我国，不同性质的土地使用权期限不同。住宅用地是70年，而办公或商业性质的土地使用年限通常为40年或50年。若使用权到期后，相关物业和资产该如何处置？
就土地使用权续期程序而言，根据《民法典》第三百五十九条规定，“非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。
对此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》第二十二条就续期申请进行的相关规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，……经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。
“上位法对土地使用权届满后的续期问题确有处置原则，”上海产业转型发展研究院首席研究员撰文指出，但这仅对非住宅续期作出原则性规定，实操层面上长期处于“一事一议、预期模糊”的真空状态。
仲量联行评估咨询服务部资深董事喻伟也提到，在具体操作层面，对于“什么情况下可以续、可以续多久、续期价格如何确定、能否提前续期”等问题，市场一直缺乏足够明确且统一的预期。
如今，这一状况正在扭转。今年4月，广州发布了《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》；紧随其后，上海在7月发布了《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，从适用范围、续期方式、地价标准等方面予以明确。
第一太平戴维斯广州投资及资本市场高级董事、大宗资产交易负责人杨毅认为，这一轮政策的本质，是把“土地到期怎么办”从个案协商变成可预期、可计算的制度安排。
为何选择在当下的时点推进？在杨毅看来，这一方面是由于部分土地年限到期潮，早年出让的商服用地以40年期为主，如广州越秀、海珠、荔湾一批专业市场和老商办，剩余年限普遍只有十几年，个别已不足十年；同时，当前的市场已从增量扩张走向存量运营，大宗交易的主角变成存量资产的改造与退出，而年限不确定恰是最大的定价障碍。
“此外，公募REITs等资本市场工具对剩余土地年限设有门槛，续期问题不解决，一批区位好、现金流稳的资产就进不了资本市场。”杨毅表示。
根据当前披露的规则，广州的计费公式是“（续期年期÷法定最高出让年限）×标定地价×建筑面积”，经认定达标的乘以70%、一次续期最长20年；不达标的按全额计收、一次最长10年。在上海，非住地块产权续期补缴则实行“绩效与地价”挂钩机制，续期土地价格不得低于续期地块所在级别本市基准地价的70%。
戴德梁行华南区估价及顾问服务部董事黄燕秋认为，上海、广州补缴地价文件采用差异化定价，将补缴地价与绩效考核挂钩，既确保了补缴价格有客观基准，又通过折扣激励企业维持良好运营绩效，避免满年期高昂的一刀切定价所导致的产业流失，灵活的续期年期与绩效考核挂钩的续期策略，这与地方政府从土地财政向税收财政转型的考核导向相一致。
补缴地价、完成续期，对商办类项目和相关市场带来怎样的影响？
多位受访业内人士提到，补缴的土地价款是获得上述新增权益需要支付的经济成本，会直接摊薄资产净值，估值时须予以考虑，但随之化解的“年限折价”风险，对优质经营性资产具备估值修复作用。
“我在开发商做城市总经理时，投资决策看的是拿地成本/开发周期和回报率。现在站在大宗资产交易端，看的是持有成本/退出周期和回报率。”杨毅告诉记者，过去，这两个周期之间，隔着剩余土地年限的壁垒。
据杨毅透露，从过往经手过的交易来看，相当一部分优质资产不是价格谈不拢，而是剩余年限估值的分歧：买家担心持有几年后转不了手，即便当前租金回报合适也不敢接。续期政策把一个无法定价的尾部风险，变成了一项可以列入资本开支的确定成本。
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