9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号）。根据通知，自2026年10月1日起，对使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房的居民家庭，财政部门按贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息，单户可享受贴息的贷款规模上限100万元，实施期限暂定1年，贴息资金由中央财政、地方财政分别按90%、10%承担。
财联社梳理广发证券、中金公司、中信证券、中国银河、国盛证券、国投证券、中泰证券、国金证券八家机构研报发现，围绕这份文件，卖方的讨论集中在四个问题上：减了多少、财政掏多少、谁受益、能不能改变房价预期。
各家对“降了多少”的测算口径不同，但结论方向一致。
广发证券宏观团队测算，以有关部门披露的“100万元房贷累计少付近5万元”倒推，30年期商贷利率将从3.1%左右降至2.8%—2.9%，“相当于定向降息20-30BP”，与百城住宅租金收益率差值缩减至35-45BP。
中金公司按央行披露的2026年7月个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%计算，贴息后房贷利率“能够降至2%左右”。
中信证券以2026年二季度新发放个人住房贷款加权平均利率3.05%测算，贴息后符合条件的首套房贷实际利率约2.05%，“低于个人住房公积金贷款利率约55BP”（5年期以上公积金贷款利率为2.6%）。
银河证券给出了更直观的口径：100万元贷款月供少付约830元、最多累计少付近5万元，“月供能否承受，比首付和总价更容易成为‘买与不买’的分界”，对进城务工人员等新市民、新就业大学生等青年人、城镇工薪家庭而言尤其如此。
值得注意的是，政策对新房与二手房一视同仁。中信证券提示，2026年1—8月我国二手房成交面积已超过新房，“购房补贴涵盖二手房有利于激活置换链条，活跃整体市场交易”。
这是各家分歧最大的一项。
银河证券测算全年财政贴息补贴规模约150亿至200亿元，并指出本质是以财政信用撬动金融投放、以有限支出换取需求侧的时间窗口。
中金公司估算财政首年补贴约180亿元/年，影响贷款额度约1.8万亿元，约占年度贷款投放体量近四成。
中信证券指出的口径明显更大：按2025年全国新建住宅和二手住宅约14万亿元总销售额、贷款占比60%推算，年新增按揭约8.4万亿元，对应财政资金840亿元/年；不过该组强调，受面积、价格限制及单户上限约束，“实际所需财政资金将明显少于这一测算额度”。
国投证券则强调，贴息资金中央与地方按90%、10%分担、总规模不设上限且据实结算，“表明财政在资金保障上留有充分弹性”，且与保障房贴息、公积金贷款政策不叠加。
“首套、120平方米以下、150万元以下。”三重门槛，基本划定了受益版图。
中信证券按1-8月全国新建商品房均价约9516元/平方米测算，120平方米住房总价约114万元，“处于贴息门槛之内”；中西部均价6600-6900元/平方米，120平方米户型约80万—83万元，适配度更高。中信证券则据此给出了交易层面的判断：“预计四季度我国地产销售将出现回暖，尤其是低线城市。”
中金公司估算：超高能级城市约2%新房和14%二手房符合，高能级城市约25%新房和60%二手房符合，中低能级城市约50%新房和70%二手房符合。国金证券援引第三方数据库对85城样本统计称，符合条件小区占比约60.7%，对应成交套数占比63.4%、金额占比32.5%；一线、二线、三、四线受益小区占比约15%、65%、75%。
银河证券的措辞更为直白：三重条件意味着财政资金“精准导向了三、四线城市的主力盘、二线城市的远郊盘这一类最普通的房源，而这类房源恰恰是本轮库存中最难消化的部分”。中信证券宏观组则预计，“四季度我国地产销售将出现回暖，尤其是低线城市”。
多家机构把贴息放在“月供—租金”的比价框架里审视。
中泰证券指出，2026年8月全国新发放个人房贷加权平均利率3.1%，贴息后前5年实际利率2.1%；据中原地产数据，同期天津、成都二手房租金回报率为2.26%和1.94%，“贴息后的房贷利率，和一些城市的二手房租金回报率接近”。
国金证券观察到，不少二、三线城市租金回报率已处2.5%—3%，“贴息后，不少城市剔除资金成本后的租金相对回报明显改善”。
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